土地估价师考试推荐
单项选择题
1.既属于一般因素、区域因素，又属于个别因素的是(b)。
a.环境因素
b.宗地基础设施条件
c.城市规划限制
d.土地使用年限
2.计算主次干道影响距离一般采用公式(b)。
a.d=2s/1
b.d=s/2
c.d=s/1
d.d=2s1
3.土地估价时，可根据整个不动产价格及其他构成部分的价格，采用(c)估算土地价格。
a.收益还原法
b.市场比较法
c.剩余法
d.成本逼近法
4.预期收益原则可以在(d)估价方法中得以应用。
a.成本法和剩余法
b.剩余法
c.模型估价法
d.剩余法和收益还原法
5.在土地分等中，与土地质量呈负相关关系的因子有(b )。
a.区域人口密度
b.区域农业人口人均耕地
c.城镇商业活动强度
d.城镇非农产业产出效果
6.决定城市土地利用价值的重要因素是(d)。
a.经济发展状况
b.交通状况及通达度
c.人口密度
d.区位
7.城镇土地分等的对象是(c)。
a.城镇建成区和近郊区范围的所有土地及城镇附近的独立工矿等用地
b.土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地
c.城市市区、建制镇镇区土地
d.城镇建成区和近郊区范围的土地
8.对权重确定的方法中的因素成对比较法描述不正确的是(b)。
a.将因素两两之间都进行比较
b.某一因素权重有可能是零
c.为使结果更准确，可结合特尔斐测定法
d.可在因素集合中设置一虚拟目标
9.在城镇土地定级中，某市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能对某评价单元均有影响，影响分值分别为15、10、20，但同时又受另一区级中心的区级功能和小区级商服功能影响，影响分值分别为12、21，则对应上述两个商服中心，该评价单元的商服繁华度作用分值为(c)。
a.33
b.45
c.48
d.78
10.已知某因子与土地质量等呈负相关，其指标值为80，已知该因子指标的极限高值和极限低值分别为130和20.则采用极值标准化进行标准化后得到的指标值为(a)。
a.45.5
b.53.3
c.54.5
d.61.5
11.利用收益还原法求算地价时，下列中(b)不是总收益产生的形式。
a.土地租金
b.房屋租金
c.房地出租的租金
d.企业经营收益
12.一般而言，以下还原利率最高的是(c )。
a.承租土地使用权还原利率
b.土地还原利率
c.建筑物还原利率
d.综合还原利率
13.房地出租中，(a )的费用计算与建筑物重置价无关。
a.管理费
d.维修费
c.保险费
d.房屋折旧费
14.承租土地使用权只能按合同租金的(b )及租期估价。
a.现值
b.差值
c.终值
d.金额
一、剩余法概述工业用地不同于商业用地和居住用地，用地企业及产业的区位竞争更多体现在城市之间的选择上。一个城市工业地价水平高低直接影响到其招商引资的强度和能力，也直接牵动一方经济建设、产业结构调整、劳动就业等诸多方面，从而形成地区间特有的工业用地价格及产业布局竞争模式。
评估难点
从宏观上讲，影响工业地价的主要因素包括行政因素、成本因素和市场因素。在工业用地价格还没有市场化之前，现阶段对工业地价起着决定性影响的主导因素是行政的干预，也往往容易出现非产业政策型的“同地不同价”现象，甚至有些地方政府为招商引资，人为地压低基准地价和出让最低价。就成本而言，工业用地价格不决定于成本(现阶段工业地价价格的成本构成主要包括征地取得费、相关税费、土地开发费等，其中征地补偿费所占比例在45%-60%;土地开发费除部分开发难度大、配套要求高的土地费用稍高以外，相对来说比较固定，其比例在30%-40%;相关税费就包括耕地开垦费、耕地占用税、基本农田用地保护费、征地管理费等，在新增建设用地有偿使用费不纳入成本税费的情况下，税费仍占工业地价的10%)，但各项取得成本的高低直接影响到工业用地的最低出让限价。事实上，工业用地价格最终决定于供需关系，但我国主要城市目前工业用地供需总体上呈现供大于求的局面，这一点在工业用地价格近几年间没有太大变化方面也有所体现，加之其他因素的影响，造成现阶段各城市工业用地基本上是有求必供，工业用地的价值和价格没有真正实现。
评估方法选择
在实际工业用地评估中，除了基准地价修正法外，无论是采用成本逼近法、市场比较法还是收益还原法，均导致在评估时的各种影响因素信息提取上的困难和方法标准等诸多难点。
因此，在城市地价动态监测中，成本逼近法是工业用地价格评估的首选方法，虽然成本逼近法有其自身的系统缺陷，但在工业地价交易案例不多、工业用地涉外评估时，成本逼近法仍是一种较能被各界认可的方法。市场比较法更能体现土地价值但有待市场进一步成熟，目前各地应用市场比较法评估工业监测点地价，采用的案例主要是抵押价格和转让价格。抵押没有真正的交易，只是预先评估的价格，不能反映真实的交易，也没有通过市场检验，没有实际应用意义;转让价格尽管是一种市场价，但目前市场价格和取得价格之间的差异仍很大，且即便是真实发生交易的土地，交易价格也存在两个问题：一是地面附着物的剥离是否合适，二是这一交易价格是否真实。基准地价修正法将逐渐退出工业用地价格评估。目前的工业基准地价，在一定程度上是迎合了地方政府招商引资的需要，没有真实反映土地的稀缺性，应用系数修正法评估工业用地监测点只能使评估价更加背离实际。今后可逐步根据厂房出租租金探索应用收益还原法，随着工业集聚效应和产业结构的调整，一些地方厂房的出租信息很多，与政府土地出让价格相比，租金更能反映市场实际。研究工业用地租金跟价格的关系，可以为今后应用收益还原法评估工业监测点地价探索新的道路。
一、主旨和总体方案征题、选题、配题、初审;编题、二审;修改、终审。
二、命题原则
1、基本原则
释法性、合纲性、普适性、专业性、无争议性。
2、具体原则
(1)题量难度均衡(匹配性);
(2)答案唯一性(可靠性、有定论);
3)城市土地评估是与建筑物一体的。
3、命题难度的把握
(1)掌握60% 、熟悉 30%、了解10%;
(2)较难20%、适中 60%、 较易20%。
4、考试对应的考试内容
4、考试对应的考试大纲内容
(1)土地管理基础与法规(60分钟)
第一部分、第二部分、附录部分。
(2)土地估价理论与方法(90分钟)
三、四、十二部分、附录部分、技术规范与标准。
(3)土地估价实务基础(150分钟)
四、五、十三部分、附录部分、技术规程与标准。
(4)估价报告判读(150分钟)
五、十三部分、附录部分、技术规范与标准。
(5)土地估价相关知识(150分钟)
六、七、八、九、十、十一部分。
5、题型(共7种题型)
(1)判断题
知识类40%、应用类60%。
(2)单项选择题
知识类50%、运用类50%(有小计算题)。
(3)多选题(正确答案2个以上)
知识类60%、运用类40%。
(4)(计算题)情景题
(抽出一个片段或判断、分析、计算)包括若干个条件，逐项解答。
(5)计算题
思路、公式、步骤、参数(选择参数的理由)、分级计算结果的表达、
计算单位，按步骤给分：单项计算20%、原理应用类30%、综合计算类50%。
(6)案例分析题
给出完整的评估案例，主要考对估价规程的掌握。
问答、选择、判断、计算。
(7)报告判读题
会不会写报告、规范格式、审报告中能不能发现潜在的问题。
格式、内容、逻辑、表达方式、原理、依据。
6、题型分布(总共700分、10小时)
(1)第一科(100分、1小时、70--80道题)
判断、单选、多选、情景分析题(一个空2分)。
(2)第二科(150分、一个半小时、60多道题)
题型同上。
(3)第三科(150分、二个半小时、60多道题)
单选、多选、情景分析、计算题。
(4)第四科(150分、二个半小时)
案例分析、报告判读
(5)第五科(150分、二个半小时、120--130道题)
判断、单选、多选、情景分析题。
(一)判断题 来源：m
