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在XX区20xx年危旧房改造工作动员会上的讲话
今年4月3日，市政府召开了全市旧城改造动员大会，月明副市长对全市旧城改造工作做了周密部署，鸿举市长作了重要讲话，市政府紧跟着出台了渝府发〔20xx〕36号、37号、38号文件，进一步明确了要求和政策。今天会议的目的是贯彻全市旧城改造动员大会和相关文件精神，号召全区上下充分认识危旧房改造的重要意义，动员全社会力量投入到危旧房改造工作中来，切实把这项安居工程、民心工程、德政工程顺利启动起来。等会，张季书记就危旧房改造工作将作重要讲话，我先讲四点工作性意见。即锁定对象范围，明确目标任务，把握关键环节，强化保障措施。
一、锁定“一三”对象，增强三个意识
（一）锁定“一个主体、三个捎带”的对象
“一个主体”，即危旧房。危房的定义是20xx年底前经危房鉴定机构确认，结构已严重损坏或承重结构已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋；旧房的界定是1969年12月31日前建成投入使用的房屋。
“三个捎带”，即：即违章建筑、内环范围的“城中村”和其他1969年底后建成的房屋。片区捎带房屋的数量严格控制在危旧房屋拆除数量的50%以内。经摸底核实，我区有危旧房片区22个，主要分布在弹子石、上新街、滨江路沿线及海棠溪街道，另有部分零星地块分布在南坪和铜元局街道；危旧房主体量为77万平方米，捎带量为38.5万平方米，本次改造的任务总量为115.5万平方米。
（二）增强三个意识
一是机遇意识。一定要把这次危旧房拆迁改造作为一次重大机遇、历史机遇来把握。这次全市统一部署，声势很大，是改造旧城，改善民生，改善形象的契机。改善民生，首要的就是改善老百姓，尤其是低收入群体的住房问题，这是贯彻落实薄书记解决好原住居民问题的具体措施。过去我们搞危旧房改造，搞拆迁，工作推动起来比较困难，就是因为没有大气候。这次是全市在营造一个大的氛围来搞拆迁，市委、市政府斥资1000个亿，要求全市三年完成700万方危旧房的改造任务，并出台了相关政策。方方面面都把危旧房改造作为一项重要工作来抓，这既是市委市府交办的一件大事，也是我们推进旧城改造工作的好机会。我们一定要顺势而行，借势而为，充分利用好这个时机、政策和气候，把过去难于解决的难题一并解决，把过去犹豫不决的事情一并推动，通过旧城拆迁改造，增加城市发展空间，提升城市形象，通过几年的不懈努力，让全区的城区面貌有耳目一新的变化，让老百姓得到实实在在的实惠。
二是增强大局意识。危旧房改造，是今年市委、市政府重点推进的五件大事之一，熙来书记、鸿举市长十分关心；危旧房改造，是我区“城市建设管理年”的主要任务之一，区委、区政府高度重视；危旧房改造，顺应了群众改变居住环境的需求和全区经济社会发展的内在要求，是全区发展绕不过去的一道坎，危旧房改造事关老百姓的切身利益，事关社会稳定大局，全社会、老百姓万分关注。要坚持我区以前旧城改造的好方法，“自家的孩子自己抱”，同时旧城改造的各个片区要形成合力，希望大家按时保质保量完成。
三是增强责任意识。对这项工作，我们要有高度的责任感，唐代工部侍郎杜甫就发出了“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的感叹和呼吁，我们更要有这种责任和义务做好这件事。为此，区里成立了专门的危旧房改造机构，办公室设在区建委，由建委、房管、国土、规划、财政、宣传、公安、信访等部门组成，办公室下设六个工作组（建设和综合协调组、土地整治储备及拆迁安置组、统筹资金组、宣传组、维护稳定组、检查考核组）。对于相关区级领导、相关区级部门的职责以及具体的目标任务，在随后下发的《实施意见》将一一明确，希望各级各部门尽快上手，进入状态，加快推进。
二、明确两年目标，坚持八项原则
4月8日，薄熙来书记视察我区，对我区的危旧房改造工作提出了确保三年结束，力争二年完成的要求。区委、区政府结合实际，经过近几个月的调查研究和政策论证，提出了明确的目标。
总体思路：通过实施危旧房改造，加大我区市政基础设施建设、公建配套设施建设、城市功能建设；推动拆迁安置进程，改善群众居住条件；加快建设集中绿地和公共广场，保障住宅小区基本绿地达35％，危旧房改造片区绿地达50％，改善人居环境和生活品质；对城市主干道、主要节点进行环境整治和立面风貌设计，凸显两江四岸、南滨风情和大都市景观，全面提升城市整体形象，建设宜居城区。
“两年目标”，即20xx年为启动突击年，以改造零一机械厂片区、重棉三厂片区、海狮路片区、二院西片区、杨家山片区、前进村片区、大佛段片区、滩子口片区、向家坡片区、长江化工厂片区和弹子石正街一期等11个片区为重点，力争完成52.5万平方米，其中主体量35万平方米、捎带量17.5万平方米的危旧房拆迁；20xx年为攻坚扫尾年，力争完成63万平方米，其中主体量42万平方米、捎带量21万平方米的危旧房拆迁。改造过程中要实施三个靓点工程，即：一条古道（黄桷古道）、一条老街（慈云寺老街）、一条生态文化长廊（龙门皓月文化长廊）。
大家看到，这次危旧房改造时间紧、任务重、环节多、情况复杂，因为好改造的片区、地段都已改造完毕，未改造的都是硬骨头。因此坚持以下八项原则是做好工作的前提。
（一）坚持政府主导、市场运作的原则。突出政府主导责任主体；坚持政府主导下的市场运作，有效发挥产权单位作用。通过土地整治招标拍卖改造一批，市政基础设施建设带动一批，政府投入拆危建绿改造一批，传统街区建筑保护修缮一批等方式予以实施。
（二）坚持以人为本、统筹兼顾的原则。以民生为重，坚持把危旧房改造与民生改善相结合。我区的大部分危旧房片区，房屋昏暗破旧，多数都不是成套的房子，共用一套厨房。有的一层楼只有一个厕所，有的甚至没有厕所。同时存在着很大的安全隐患。如滩子口片区、弹子石正街片区和南滨路沿线，多数房屋是40、50年代的穿斗房，在“7.17”洪灾中受损严重，住在里面的老百姓生活长期得不到改善，安全得不到保障，他们改善居住条件，生活条件的愿望十分迫切。实施危旧房改造，目前来看是改善老百姓的生活居住环境的一条主要途径，也从一个方面改善了民生，从一个方面解民之忧、解民之难、解民之困。同时，旧房改造不能搞“单打一”，以前我们搞安置房就有过这方面教训，修几幢房子，环境配套较差，老百姓意见不断。因此，我们现在的旧房改造应该体现出更高的水平和意识，要注重“四个结合”，实现“一个整合”，即：危旧房改造与配套功能完善、基础设施建设、园林绿化建设、房地产开发有机结合起来，与主城区控制性详规有机整合。
（三）坚持突出重点、有序推进的原则。无重点就无以突破
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，不能胡子眉毛一把抓。危险点就是重点，特别是要抓住“7.17”洪灾、“5.12”地震受灾后最危险的房屋。要采取“点、线、片”结合，抓住这个重要的、能出形象的点，以点线带动成片的推进，对于房屋安全隐患最突出、老百姓反映最强烈的危旧房片区、已取得土地开发权或招商条件成熟的危旧房改造地块、主城两江四岸、城市主干道两侧、轻轨沿线和重要节点区域重点先期实施改造。尤其是“城中村”现象，不城不乡、不伦不类、规划管理都是死角。
（四）坚持依法拆迁、阳光拆迁、和谐拆迁、妥善安置的原则，把拆迁政策明白交给老百姓。依法拆迁是依法行政的一个重要方面，不要拆一片，官司一串，群众上访不断。相关部门必须制定合理的拆迁安置方案，严格审批程序，严格依法拆迁，在价格评估、房屋安置、公摊控制、货币补偿、最低保障等方面统一政策、阳光操作、依法运作、确保稳定。珊瑚村拆迁为我区危旧房改造树立了一个好的典型。“民不患寡而患不均”，危旧房改造方案、优惠政策、面积测算方法、安置顺序等事关拆迁居民的事项要及时张榜公布，接受群众监督、社会监督、舆论监督和监督部门的监督。要学会把政策交给群众的工作方法，让群众知晓、明了、自己会测算，只有让群众知道你的拆迁没有亏他，拆迁工作才能事半功倍。要妥善处理好有情拆迁与依法拆迁的关系，既要严格补偿安置标准，又要坚决防止侵害群众利益的行为发生，要在拆迁中解决群众的一些切身困难，带着感情、带着扶危济困的意识做工作，晓之以理，动之以情。对于一些以无理要求阻挠拆迁的“钉子户”，只要做到依法依规、于情于理，该依法强拆的，法院要站出来；该维持稳定的，公安要负责，宣传要跟上；区纪委监察局也要参与进来；在此，特别强调一下组织纪律和原则，纪律是工作的保障。各级干部应在危旧房改造工作中多做正面宣传引导，及时平息、化解各种是非矛盾，与区委区政府保持高度一致。
（五）坚持科学规划、效益平衡的原则。要以项目为载体，高起点、高标准规划；完成危旧房拆除、改造，实施土地整治，改进基础条件、提升地块价值，科学设计地块指标、推行净地出让；全区一盘棋、整合资源、综合平衡，在老百姓得到实惠的同时，城市形象得到提升，实现城市经济和社会效益双赢。
（六）坚持拓宽渠道、多方融资的原则。采取区级财政投入、平台融资、项目招商、大的产权单位自筹、争取市级优惠政策支持等多种方式，拓宽筹资渠道。各业主单位要做好资金筹措工作，抓紧筹措启动资金，用于拆迁及安置房建设。要积极争取金融机构的贷款支持；要提前做好项目包装、招商引资工作，引入社会资金参与。发展经济要充分发挥市场配置资源的基础性作用，这次危旧房拆迁改造工作也不例外，同样要招商引资。
（七）坚持统一领导、分工协作的原则。健全组织机构，强化统一领导、统一决策、统一指挥；理顺工作职责，建立区、部门（街镇）、业主单位三级管理网络；建立条块结合、分片包干、责任到人的科学运行机制，形成各司其职、政令畅通、协调推进的危旧房改造工作格局。
（八）坚持正面引导、保障稳定的原则。全区在实施危旧房改造过程中，要加强政策法规的宣讲解释，要制订统一的宣传手册，人手一册；发挥舆论引导作用，积极接触、深入老百姓，与其多交流，争取整治和改造区域的老百姓的理解与支持。借助媒体组织形式多样的宣传报道，让老百姓了解政府实施危旧房改造的目的是改善居民居住条件，营造一个广泛理解、人人参与、大力支持危旧房改造工作的良好外部环境。同时，切实解决拆迁、安置、补偿等重点、难点问题，确保社会秩序稳定。
三、把握五个关键，推进今年四个阶段工作
（一）把握五个关键
第一个关键是规划
此次危旧房改造，必须做到规划先行，要一个片区一个片区地进行规划，要从总体上、形态上、环境上作好谋划。过去的控规有许多指标和现实情况都有出入，有的片区控规是几年前做的，有的甚至更早，制约了现在的发展。因此我们要对部分片区原有的控规进行片区性重新规划，编制控规的原则就是要有前瞻性，规划要结合森林南岸的打造要求和各旧城片区所在区域总体规划要求，要考虑沿江山际线、防洪等因素。总之，规划要按照“宜居城区”、“森林城市”、主城核心区的要求，体现南岸是山水园林城区的特色，不能出现“改造一大片，还是旧城区”的结果。
第二个关键是招商
今年需要完成的拆迁任务是52.5万方，至少需要十几个亿的资金，筹集资金的主要渠道就是招商。我区危旧房片区中，有的招商引资已经落实，有的已经形成了意向，有的正在包装策划。要搞好招商工作必须注意以下几点，一是要招真正有实力，有资金的开发商；二是要招有经验，有品位的开发商；三是要招讲诚信的开发商。
第三个关键是模式
要坚持片区整体拆迁开发建设的模式。这次我们确定了22个危旧房片区，但拆迁的范围并不仅仅是指片区内的危旧房，一个片区可能仅有一部分房屋是危旧房，假如只把这部分危旧房拆除，拆除以后也不好建，无法改善城市环境，提升城市形象，也影响了片区整体规划布局，片区的整体形象也出不来。所以，我们要通过成片整体的规划、拆迁、招商、建设，按照拆一片、建一片、绿一片、改善一片的原则，要注重通过与配套功能完善、基础设施建设、园林绿化建设、房地产开发有机结合，与主城区控制性详规有机整合。同时，有条件的片区可以引入总部基地、物流中心或者大商场、大卖场等先进经济业态，最终实现地区的产业升级。例如弹子石重棉三厂、大佛段等片区拆迁后，就可以为我区总部经济发展腾出位置，提供空间。
第四个关键是政策
为了扎实推进危旧房改造工作，切实维护被拆迁人合法权益，妥善解决被拆迁人的安置问题，市政府专门就本次危旧房改造工作研究制定了一系列优惠政策，出台了《重庆市人民政府关于加快主城区危旧房改造的实施意见》、《重庆市人民政府关于主城区危旧房拆迁补偿安置工作的指导意见》和《重庆市人民政府关于主城区危旧房改造拆迁安置工作的指导意见》和《重庆市人民政府关于主城区危旧房改造拆迁安置房建设有关问题的意见》等规范性文件。其政策精神主要体现在以下三个方面：
一是拆迁方面。城市建设配套费减免和土地出让金返还。在城市建设配套费减免方面，危旧房“主体”部分由原来的“拆一免一点五”调整为“拆一免二点五”，“捎带”量不足“主体”量50%的部分实行“拆一免二”。结合民用建筑修建防空地下室易地建设费和规则许可证执照费，均由原来的减半征收调整为全额减免。以上规费均按照“谁拆迁、谁受益”的原则采取即征即返方式返还给投资拆迁的单位和机构。
二是在拆迁补偿安置方面。加大了对被拆迁人的政策优惠力度。本次危旧房改造对被拆迁人的拆迁安置政策充分考虑了其合理的利益要求，在货币和实物补偿安置方面均加大了政策优惠力度。如：对于在规定搬迁期限内选择货币安置的，除按规定享受货币安置补偿费和提前搬迁奖励费外，还可获得特别奖励费；对于低收入住房困难家庭，人口在2人及以下的，现住房建筑面积不足30平方米，按建筑面积30平方米给予等值或实物补偿安置，家庭人口在3人以上，现住房建筑面积不足45平方米，按建筑面积45平方米给予等值货币或实物补偿安置。同时，政策对被拆迁人在子女义务教育、最低生活保障金发放以及就业、培训、医疗等方面也给予了非常人性化的考虑。加大了对被拆迁企业的政策支
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持力度。对市有直管公房的拆迁，将坚持依法补偿产权人、适当照顾承租人的原则。拆迁直管公有住房时，有条件的实行产权调换安置，无条件的实行货币补偿安置，货币补偿费按产权人与承租人3:7的比例分配，对确无条件实行产权调换安置的，实行货币补偿安置，货币补偿费按产权人不低于70%，承租人不高于30％比例分配。
三是在安置房建设方面。危旧房改造中建设的拆迁安置房规费缴纳参照现有经济适用住房的优惠政策执行，免缴相关各种行政事业性收费。同时，安置房的建设与经济适用住房相比还有几项重大的政策突破。首先是建设用地以出让方式供应，土地出让金即征即返；其次，户型面积设计标准、上市交易管理不受经济适用住房条件的限制，享受完全产权。
第五个关键是程序
一是项目申报和确立。由危旧房改造的责任主体单位（已签订了土地出让合同的项目除外）委托具有相应房屋拆迁资格的单位，组织调查摸底、拆迁评估，制定补偿安置方案，向区相关部门申报并报区政府同意后，再向市危旧房改造领导小组申报列入市危旧房改造项目，进行土地储备，落实相关优惠政策。
二是确定项目实施单位。凡列入市危旧房改造项目的，由责任主体单位会同区建委、区发改委、区财政局、区规划分局、区国土分局、区房管局、区监察局等部门，编制项目招标条件，报区政府审定后进行招商。有两家或两家以上单位意向参与拆迁整治的，采取项目招标方式，择优选择项目实施单位；没有开发建设单位愿意参与投标或摘牌的危旧房改造项目，由责任主体单位自行组织实施。
三是土地出让招拍挂。危旧房改造片区拆迁整治完毕后，由区国土分局牵头，实施单位配合，确定项目范围，核算土地综合价金（包括拆迁成本、整治成本和土地出让金等），办理规划设计条件公示函。对有开发建设单位愿意参与投标摘牌的危旧房改造项目，由实施单位提出工作建议，报区政府批准后，即进入土地使用权出让招拍挂程序，确定项目开发建设单位。
四是实施开发建设。按基本建设程序，中标或竞得项目的实施单位办理完成项目立项、规划用地选址、方案报审、用地审批、工程施工报建等手续后，实施危旧房改造项目建设。
（二）推进今年四个阶段工作
万事开头难。我区危旧房改造工作自去年5月以来，相继开展了摸底调查、房源清理、组建机构、分解任务、宣传发动、规划落地、拆迁前置条件准备、资金筹措等工作。今年接下来，我们将按照四个阶段有序推进危旧房改造工作。
1．前期准备阶段（当前—6月初）
会后立即着手，细化完善实施意见、重点制定7个专项计划：
一是区建委牵头负责，区房管局、区国土分局、区规划分局等部门配合，拟订全区危旧房改造政策和措施，报区政府批准后贯彻实施；编制危旧房改造2年规划和年度计划；负责全区危旧房改造和安置房建设的申报工作。
二是区房管局牵头负责，区建委、区规划分局、区国土分局等部门配合，负责全区危旧房改造拆迁调查摸底工作；研究和完善城市拆迁安置政策；编制拆迁计划，督促检查拆迁进度，对拆迁过程进行全程跟踪服务；申报行政强拆和司法强拆，组织实施直管公房中危旧房的改造和廉租房的管理，负责住房解危解困、安置房工作的规划、计划、协调、组织实施和监督，及时提供安置房、商品房和二手房信息。
三是区规划分局牵头负责，区房管局、区国土分局配合，依据经政府审批通过的危旧房改造计划和调整后的控制性详细规划办理相关规划设计条件；做好危旧房改造片区新建安置房的规划布点工作。
四是区市政委牵头负责，区规划分局配合，负责编制危旧房改造片区的绿化、市政基础设施和公共配套设施规划方案；做好危旧房改造项目范围内排水管网和路灯管网的搬迁工作；配合做好危旧房片区市政基础设施、绿化用地和公共配套设施的建设；组织对危旧房改造片区内不需要拆除的旧房进行整容，负责危旧房改造片区城市违章建筑的拆除工作。
五是区财政局、区监察局牵头负责，区发改委、区建委、区监察局、区国土分局、区规划分局、区房管部门配合，利用危旧房改造政府性业主公司和政府性融资平台，筹措危旧房改造资金；负责危旧房改造资金使用的监督管理。
六是区委宣传部牵头负责，做好危旧房改造的宣传发动工作，协调各新闻单位对危旧房改造的宣传报道。
七是区信访办牵头负责，牵头审查维稳工作预案；做好区危旧房改造信访工作，确保危旧房改造平稳推进。
2．安置补偿阶段（20xx年6月—11月）
由区房管局牵头负责，实施全区危旧房改造安置计划，加快启动安置房规划建设，指导各片区危旧房改造项目业主单位进行妥善安置；并委托有资质、信誉度高的专业评估单位，实施危旧房拆迁补偿评估，初步核定补偿标准，提交领导小组统一研究确定。
3．全面拆迁阶段（20xx年7—11月）
由区房管局牵头负责，实施全区危旧房改造拆迁计划，严格拆迁许可审批程序，规范拆迁代办工程管理，指导各片区项目业主单位实施拆迁。危旧房改造将分片区、分批、分类启动。各片区在危旧房改造过程中，及时反馈各方面信息，围绕急需解决的主要困难和问题，提出切实可行的解决办法和措施，提交领导小组统一研究决定，整体快速推进。
4．检查验收阶段（20xx年12月）
今年年底，将对全区危旧房改造工作进行全面验收和检查总结。
四、强化六项保障，确保危旧房改造工作顺利进行、圆满完成
（一）领导组织的保障
一是成立南岸区危旧房改造工作领导小组，组长由我担任，分管副区长朱维和区委常委王平昆任副组长，各有关部门、单位为成员。
二是结合全区重点项目，每个危旧房片区明确由一名区级领导牵头联系，共同抓好危旧房改造工作。
三是成立重庆市南发城市建设发展有限公司（以下简称南发公司），直接隶属区政府管理。成立南岸住宅建设发展中心，主要负责城市、农村安置房建设。与南发公司实行“一套班子，两块牌子”，为区政府直属事业单位。南发公司为区政府指定的区级土地储备机构（区土地储备中心除外），统筹各种资源，负责对全区危旧房拆迁地块和一部分农用土地实施土地整治、储备和招商，组织实施全区城乡安置房建设和管理。
（二）工作机制的保障
一是由区政府主要领导召集或委托相关领导，每月召开1次危旧房改造领导小组会议，专题集中研究全区危旧房改造工作中的重大事项，指导危旧房改造工作实施。
二是每月召开2次危旧房改造领导小组办公室和工作组会议，主要研究各责任片区内的危旧房改造工作具体事项，了解危旧房改造工作推进情况，督促落实领导小组决定事项。
三是每季度检查1次危旧房改造工作进展情况，研究处理危旧房改造前期出现的问题。20xx年底对年度危旧房改造目标任务完成情况进行检查验收，确保危旧房改造工作有序推进。
四是建立信息报送制度。编制工作简报，及时通报危旧房改造进展情况，反映工作问题，提出工作建议，确保信息畅通。
（三）改造资金的保障
危旧房改造资金实行全区统一平衡，要进一步拓宽筹措整治和改造资金的渠道。一是整治改造中涉及城
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市基础设施及公共配套设施，该由区政府安排资金的纳入计划。二是积极探索融资信贷模式，加强银政、银企合作，积极争取国家开发银行、商业银行信贷资金参与旧城改造。三是坚持政府主导、市场运作的原则，广泛吸纳社会资金。在资金调配上要设立专户管理和使用危旧房改造资金，切实做到专款专用。四是相关职能部门要积极向上争取城市基础设施及公共配套建设资金投入。
（四）拆迁安置房的保障
坚持“安置房先行”的原则，多渠道解决拆迁安置房问题。一是清理并适量购买、储备存量普通商品房；二是在部分有条件的旧城改造项目配建安置房；三是在危旧房改造范围以外、土地成本相对较低地块选址新建拆迁安置房；四是在不影响住房保障供应体系的前提下，调整部分条件成熟的经济适用房为拆迁安置房。
区房管局牵头，拆迁安置房的建设按照统筹规划、高效管理、总量控制、以需定产、政府审价的工作思路进行统一规划，合理布点，滚动建设，实行定点建设、定向供应、定价安置。按“今年启动、明年建设、后年安置”的基本原则，两年内至少建设100万平方米拆迁安置房，20xx年启动建设安置房50万平方米，20xx年启动建设安置房50万平方米。安置房建设必须严格执行国家住宅建设技术规范，必须严格控质量，不得“随意打整老百姓”；坚持标准适度、经济适用、便利节能原则，实行工程监理制、合同管理制、业主招投标制。项目业主 通过招标方式确定代建单位，代建费按市财政性投融资项目建设管理的有关规定计取。
（五）工程质量的保障
各有关部门要严格按照法定建设程序和标准规范要求，依法组织项目的设计、施工、监理招标，严格执行施工图设计文件审查和竣工验收备案制度，建立情况通报制度，定期检查工程质量，及时查处和纠正问题，严把工程质量关。审计、监察部门要全过程参与并切实加强危旧房片区改造项目的审计和监督工作。危旧房拆迁后的工程建设项目要严格遵守基本建设程序，强化工程质量，落实安全管理责任。把住企业资质这条底线，严格招投标规程。
（六）工作协调的保障
危旧房改造工作由区政府统筹，区有关单位共同参与。各职能部门要按照“特事特办”的要求，在时间、效率上下功夫。“特事特办”不是不讲程序，而是要在效率上功夫，在时间上下功夫，明确专人负责，简化办事程序，畅通审批渠道。危旧房片区改造工作将纳入重点目标考核，区委、区政府将制订具体考核办法，希望大家加倍努力，确保危旧房改造工作圆满完成。
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